Preguntas frecuentes
ADU
“ADU” es la abreviatura de unidad de vivienda accesoria. Es una casa pequeña que comparte el lote con otra casa u otra estructura más grande. Podría llamarse "unidad secundaria", "casa trasera", "casa de la piscina", "casa de transporte", "piso para los suegros", "piso para la suegra" o "piso para la abuela". Sin embargo, todo se suma a lo mismo: una unidad de vivienda habitable adicional en una propiedad.
Se pueden instalar varios tipos de ADU en una propiedad. Ejemplos incluyen:
- Sótano ADU (poco común en California)
- Backyard Cottage ADU (separada de la vivienda principal)
- ADU adjunta (adjunta a la estructura principal)
A adu junior, o JADU para abreviar, es una categoría especial de ADU definida como 500 pies cuadrados o menos, y estar contenido completamente dentro de la vivienda principal (garaje, sótano, ala adjunta, dormitorio de invitados, etc.)
Para calificar como JADU, debe tener una entrada exterior dedicada y separada. También debe tener un baño dedicado completo y una cocina eficiente. Una cocina eficiente se define como una superficie de preparación de alimentos, almacenamiento y electrodomésticos para cocinar.
En California, una ADU independiente puede tener un tamaño máximo de 1,200 pies cuadrados y una altura máxima de 16 pies.
Una ADU adjunta no puede ser más del 50% de los pies cuadrados de la unidad de vivienda principal. Por ejemplo, una casa de 2,000 pies cuadrados no puede tener una ADU adjunta de más de 1,000 pies cuadrados.
En el interior, el área de estar/dormitorio debe tener al menos 70 pies cuadrados. La cocina debe tener un mínimo de 50 pies cuadrados, el baño un mínimo de 30 pies cuadrados.
La ley del estado de California no estipula un tamaño de lote mínimo para la adición de una ADU. Incluso si ha llegado al máximo de la relación de cobertura en su lote, aún puede construir una ADU de al menos 800 pies cuadrados.
La ley del estado de California impone requisitos de separación para las nuevas ADU, pero se han reducido a 4' para los patios traseros y laterales. Los requisitos de retroceso tampoco se aplican si está convirtiendo una estructura preexistente permitida existente en una ADU. Incluso puede derribar la estructura existente y construir una ADU con el mismo espacio y seguir estando exento de esos requisitos de retroceso.
Si elige construir directamente hasta el contratiempo, corre un mayor riesgo de que el inspector de la ciudad requiera una inspección. Para reducir este riesgo, considere 18 pulgadas adicionales además del retroceso requerido.
Algunos municipios pueden tener un retranqueo de construcción mínimo, es decir, la distancia a la que se debe colocar una ADU de la vivienda principal. Esto varía de una ciudad a otra, pero generalmente es de 5 o 10 pies.
Usted podemos construya una ADU en su patio delantero si cumple con las reglas de separación aplicables. Tenga en cuenta que la reducción reciente en los requisitos de separación, según la ley estatal, se aplica a los patios traseros y laterales, pero no a los patios delanteros.
Una ADU de menos de 500 pies cuadrados no no requieren una revisión de ingeniería civil (sumideros, pluviales, etc.), ahorrándole tiempo y dinero. Además, las ADU de menos de 750 pies cuadrados no incurren en tarifas de impacto, excepto las tarifas escolares. Mantener su ADU dentro de 500-750 pies cuadrados puede ahorrarle entre $3,000 y $5,000 o más.
De acuerdo con la ley estatal, una propiedad unifamiliar puede tener hasta una ADU y una JADU. Una propiedad multifamiliar puede tener hasta dos ADU.
El Proyecto de Ley Senatorial (SB) 9, promulgado como ley en 2022, facilitó la división de ciertos lotes calificados en un esfuerzo por aliviar la escasez de viviendas y aumentar la densidad urbana y suburbana. Para calificar, cada parcela debe tener al menos el 40 % del tamaño de la parcela original y al menos 1,200 pies cuadrados, además de ciertas otras regulaciones.
Si se cumplen todas las demás condiciones, cada lote recién dividido puede tener una unidad de vivienda principal, una ADU y una JADU. Si el lote es lo suficientemente grande, el propietario podría construir hasta seis unidades (dos unidades de vivienda principal, dos ADU y dos JADU) en lo que solía ser una parcela grande.
Puede, pero créalo o no, empezar de cero suele ser más barato y más fácil. Tratar de convertir una dependencia existente puede crear problemas adicionales: compactación adecuada, cimentaciones, problemas de asentamiento, clasificación obsoleta que no cumple con los estándares actuales.
Sí. Bueno, técnicamente no, pero en la práctica sí. La designación ADU solo existe junto con una residencia principal más grande. Si tiene un lote grande y construye una estructura pequeña en él (digamos 1,200 pies cuadrados o menos), entonces esa será la residencia principal, con toda la normativa y permisos aplicables.
Si desea comenzar con la unidad más pequeña, acumular algo de capital y construir una "residencia principal" más adelante, esa es una estrategia perfectamente viable. Una vez que se construya la estructura más grande, se convertirá en la unidad de vivienda principal y todas las regulaciones y permisos de ADU se aplicarán a la unidad original.
En otras palabras, debe construir la unidad más pequeña para cumplir con ambas conjuntos de regulaciones: vivienda principal en primer lugar, ADU para el futuro. Por ejemplo, la residencia principal puede tener que confirmar con requisitos de tamaño mínimo por número de dormitorios, según las normas municipales.
Sí puede, pero la ciudad de Los Ángeles y los municipios circundantes no permiten que se construya una JADU dentro de una ADU. La JADU debe construirse dentro o adosada a la vivienda principal.
Cost
Los costos pueden variar, especialmente porque el precio de los materiales y la mano de obra pueden cambiar rápidamente. Sin embargo, si necesita una regla general, vaya con $ 225- $ 350 por pie cuadrado.
Construir una ADU de 750 pies cuadrados con 2 habitaciones y 1 baño podría costar alrededor de $215. Agregue otros $ 20k para los costos del sitio, $ 8k para el trabajo de diseño y $ 8k para los costos de permisos, y está buscando en el vecindario al norte de $ 250k.
Para convertir un garaje típico en una ADU de 400 pies cuadrados, está considerando un costo típico de $90k-$100k con todo incluido.
Se ha renunciado a una serie de tarifas que solían aplicarse a las ADU, pero algunas aún se aplican. Las tarifas a tener en cuenta incluyen:
- Tarifas de impacto. Las ADU de menos de 750 pies cuadrados no incurren en tarifas de impacto. Las ADU de más de 750 pies cuadrados incurrirán en tarifas de impacto proporcionales al tamaño de la ADU en comparación con el tamaño de la vivienda principal, que generalmente oscilan entre $ 3k y $ 5k.
- Tarifas de conexión de alcantarillado. La conexión de alcantarillado por primera vez generalmente incurre en tarifas que oscilan entre $ 2k y $ 4k. Las tarifas recurrentes de alcantarillado se ejecutarán en el vecindario de $ 1k. Para propiedades que usan sistemas sépticos, vea a continuación donde lo abordamos por separado.
- Pagos escolares. Por lo general, $ 4 / pie cuadrado, o alrededor de $ 2k- $ 5k.
Aquí hay un desglose de un proyecto reciente en Los Ángeles para una ADU de un piso de 800 pies cuadrados y dos dormitorios (sujeto a cambios, variará en otras jurisdicciones):
- Cargos por instalaciones de alcantarillado + Tarifas (Oficina de Ingeniería de Los Ángeles): $841
- Solicitud de Licencia de Obras + Cédula de Habitabilidad: $5,337.30
- Inspección rápida LADBS: $367.64
- Pacto y Acuerdo Maestro de Título de Equidad: $135
- Notario para LID + Acuerdo de Pacto: $480
- Tarifa de la Oficina de Saneamiento: $206
- Tarifa de inspección previa: $230.82
- Informe de amianto: $650
- Tarifa de permiso de construcción nueva: $629.28
- Tarifa del Título 24: $200
En nuestra primera reunión o llamada inicial, cotizaremos un precio de alto nivel en función de su descripción del proyecto que tiene en mente. Si decide seguir adelante, le presentaremos una propuesta para pasar a la Fase 1 (plan del sitio, estudio de factibilidad), incluidos los costos anticipados para cada fase del proyecto.
A medida que avancemos a la Fase 2 (planificación de la elevación y el piso), realizaremos un seguimiento de las implicaciones de costos de las decisiones que tome y le informaremos al respecto.
En la Fase 3, creamos un conjunto de planos de construcción para presentar a la ciudad. Después de recibir los comentarios de la ciudad, le presentamos una estimación máxima de construcción garantizada (GMAX) que incluye todos los costos anticipados de materiales y mano de obra.
Finalmente, presentaremos un costo final del material de acabado (dependiendo de los acabados seleccionados) que, cuando se combina con el GMAX, le brinda sus costos totales finales. Después de este punto, no anticipamos sorpresas en los precios, a menos que sean sorpresas agradables de costos inferiores a los esperados.
GoADU se complace en utilizar los planes que ya tiene en marcha: if ya están preaprobados. En ese caso, podemos cotizar un precio exclusivamente para la construcción.
Posiblemente, pero generalmente encontramos que nuestros clientes en realidad no ahorran mucho dinero, si es que lo hacen, al proporcionar sus propios materiales. Nuestros acuerdos comerciales con proveedores nos permiten ofrecer suministros a precios competitivos, y estos materiales han sido evaluados previamente para garantizar que encajen y cumplan con las especificaciones de nuestros planes. Si desea proporcionar sus propios materiales de acabado, podemos incorporar fácilmente sus selecciones o materiales disponibles a la ADU terminada.
Planes preaprobados
La ciudad de Los Ángeles y muchas jurisdicciones circundantes tienen varios planes ADU preaprobados disponibles públicamente. Puede buscar estos planes en línea, o con gusto se los proporcionaremos para que los considere junto con nuestros propios planes prediseñados o un plan personalizado. Haga clic aquí para ver los planes estándar preaprobados por LADBS.
Puede, a veces. Es posible que no necesite pagar de su bolsillo los planos arquitectónicos, if sigues los planes exactamente. Sin embargo, aún deberá enviar los cálculos del Título 24 y un plano del sitio. Además de eso, la mayoría de los gastos en la construcción de ADU suceden en la fase de construcción y construcción, no en la fase de diseño y planificación. No hay garantía de que un plan preaprobado no sea más caro para construir, superando con creces el dinero que ahorra por adelantado.
Financiación
Trabajamos directamente con varios prestamistas y proveedores de financiamiento. Podemos proporcionarle una variedad de opciones que pueden estar disponibles para financiar la construcción de su ADU.
Absolutamente. GoADU puede trabajar con su prestamista y asegurarse de que tenga el presupuesto, los planes y el alcance del trabajo necesarios para su solicitud de préstamo y documentación. Si aún no tiene contactos con prestamistas de construcción, nos complace ponerlo en contacto con varios prestamistas de construcción con los que hemos trabajado con éxito.
Sí. La Renovación Convencional Fannie Mae Homestyle se puede utilizar para financiar la compra de la propiedad, la construcción de una ADU o ambas. El monto del préstamo se basará en el valor futuro de la vivienda, que puede incluir el valor agregado por la ADU.
A partir de 2021, el préstamo máximo disponible bajo este programa es de $753,250 con 85 % de préstamo a valor para propiedades de inversión, 97 % LTV para residencias principales. Tenga en cuenta que este es el valor después de la renovación, es decir, con el valor añadido de la ADU.
Para aprobar un préstamo de construcción, el prestamista generalmente requerirá un plano de planta con elevaciones, un alcance del trabajo y un presupuesto que incluya todos los costos de construcción desglosados por oficio (plomería, electricidad, estructura, yeso, aislamiento, etc.).
El proceso puede tender a ser mucho más sencillo si el prestamista ha trabajado con el contratista antes, ya que el prestamista estará familiarizado con el trabajo y la documentación del contratista, y el contratista estará familiarizado con los requisitos del prestamista.
Si está comprando una propiedad nueva con la intención de instalar una ADU, si es posible, recomendamos negociar un período de diligencia debida extendido de 75 a 90 días adicionales para investigar la viabilidad de la ADU, conocer los requisitos del sitio e informar su Plan ADU al prestamista para que pueda ordenar una tasación de la propiedad basada en su valor futuro estimado con la ADU.
Proceso y cronograma
Desde la firma de la propuesta hasta la entrega de una ADU lista para mudarse, por lo general, consideramos un tiempo de respuesta de 7 a 12 meses. Esto se descompone aproximadamente en:
- Planos e Ingeniería. Se firma la propuesta y comienza el proceso de diseño. Creamos un plan que se ajusta a sus requisitos y comparamos los costos con sus necesidades presupuestarias. 6-10 semanas.
- Permisos. Envíe los planos a la ciudad y obtenga los permisos necesarios, trabajando en conjunto con el departamento de construcción para acelerar los planos de construcción a través del proceso de revisión del plano. 12-20 semanas.
- La Construcción. Una semana después de obtener los permisos y aprobaciones requeridos, comenzamos la construcción. GoADU maneja todo el proceso, desde la lista de verificación inicial hasta la aprobación final de la ADU entregada. 14-18 semanas.
Si ya existe una vivienda unifamiliar principal en la propiedad, la ciudad está obligada por ley a actuar sobre una solicitud de ADU dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la solicitud.
Obtener los permisos y aprobaciones necesarios de la ciudad puede ser un proceso largo y, a veces, impredecible. El proceso de construcción también es largo y depende del resultado de cientos de decisiones diferentes, con una larga lista de tareas pendientes tras otra. Incluso los contratiempos menores pueden sumar y retrasar el proyecto de manera significativa.
Sí. Una vez que decidamos continuar con su proyecto ADU, podemos medir su sitio de forma remota para comenzar el proceso de factibilidad. Logramos esto solicitando datos sobre su lote a proveedores de datos autorizados a gran escala. Luego verificamos esos datos contra los registros públicos relacionados con la propiedad, así como múltiples fuentes de imágenes satelitales. Estos datos nos brindan acceso a las dimensiones del lote, los pies cuadrados del lote, los pies cuadrados del edificio, la zonificación, el uso del suelo y mucho más. Con acceso a esta información, podemos evaluar la viabilidad de su proyecto según las reglamentaciones de ADU estatales y municipales con un alto grado de precisión y determinar la posición exacta de su ADU.
La única respuesta precisa es "posiblemente". Podemos formular un plan para reducir la probabilidad de incurrir en este inconveniente y gasto adicional, pero en última instancia, depende del inspector de edificios, los códigos locales y el sitio en sí. La mayoría de las ciudades no exigen una encuesta para una ADU, pero la decisión final está en manos del inspector. En pocas palabras, no podemos prometer que no sucederá, pero usamos nuestra pericia y experiencia para reducir la probabilidad de que se requiera una encuesta.
En la mayoría de las jurisdicciones, un informe de suelos es un opcional paso. Si rechaza un informe de suelos, ningún ingeniero geotécnico realizará pruebas de compactación de suelos en el sitio. Luego construiremos la ADU con los umbrales UBC y los estándares de diseño más estrictos posibles. Si rechaza un informe de suelos, GoADU no asume ninguna responsabilidad por los problemas que puedan surgir debido a las condiciones inadecuadas del suelo. Optar por un informe de suelos generalmente implica un extra de ~ $ 5,000.
Trabajando con GoADU Construcción
¡Sí! Ofrecemos una evaluación inicial gratuita, que incluye algunos de los primeros pasos en el proceso de ADU: viabilidad básica, estimación aproximada y algunos detalles y especificaciones de la propiedad que nos ayudarán a determinar si seguir adelante con un proyecto de ADU es la opción adecuada para usted... y si somos el contratista adecuado para el proyecto.
Comenzamos recopilando la mayor cantidad de detalles posible para dar nuestra opinión más informada y profesional sobre la viabilidad del proyecto ADU que tiene en mente. Evaluamos su visión y su presupuesto para ver si se alinean. También lo configuramos con software y aplicaciones de administración de proyectos para que pueda comunicarse sin problemas con nosotros y obtener actualizaciones de estado.
Como contratistas generales, proporcionamos gestión de diseño/construcción. Eso significa que podemos ser su único punto de contacto durante todo el proceso. Gestionamos el diseño, los permisos y las operaciones en campo. Subcontratamos trabajos comerciales especializados como concreto, plomería, electricidad, paneles de yeso, marcos, azulejos, estuco y HVAC. También podemos asociarnos con ingenieros civiles, ingenieros estructurales, ingenieros geotécnicos y compañías sépticas durante la fase de planificación del sitio. El resto del trabajo lo hacemos internamente.
No, de hecho, en muchos casos, es mejor si no lo hace. Incluso si tiene planes de otro contratista o diseñador, aún debemos pasar por el mismo proceso para determinar la viabilidad. Incluso podemos ahorrarle algo de dinero si opta por uno de nuestros "planes estándar". De lo contrario, podemos personalizar su proyecto desde cero. Si tiene bocetos o una "lista de deseos", podemos usarlos absolutamente como nuestro punto de partida. Si todo lo que tiene es una idea de que tal vez quiera una ADU, ¡también está bien! No dude en comunicarse con nosotros.
Servimos al área metropolitana de Los Ángeles, así como a los condados de Ventura, Orange, Riverside y San Bernardino. Es una lista larga, así que use la función de búsqueda de su navegador (Ctrl-S o Cmd-S) para ver si su región está en nuestra zona de servicio. La lista completa:
Área de Los Ángeles: Agoura Hills, Burbank, Calabasas, Canoga Park, Chatsworth, Encino, Glendale, Granada Hills, La Canada Flintridge, La Crescenta, North Hills, North Hollywood, Northridge, Pacoima, Panorama City, Porter Ranch, Reseda, San Fernando, Sherman Oaks, Studio City, Sun Valley, Sunland, Sylmar, Tarzana, Toluca Lake, Tujunga, Universal City, Valencia, Valley Village, Van Nuys, Verdugo City, West Hills, Winnetka, Woodland Hills, Alhambra, Altadena, Arcadia, Azusa, Baldwin Park, Covina, Duarte, El Monte, Glendora, Hacienda Heights, La Puente, Monrovia, Monterey Park, Montrose, Mount Wilson, Pasadena, Rosemead, Rowland Heights, San Gabriel, San Marino, Sierra Madre, South El Monte, Temple City, West Covina , Alta Loma, Bryn Mawr, Claremont, Crest Park, Diamond Bar, Guasti, La Verne, Moreno Valley, Patton, Pomona, San Dimas, Walnut, Artesia, Bell Gardens, Bellflower, Cerritos, City of Industry, Downey, Hawaiian Gardens, La Mirada, Lakewood, Long Beach, Norwalk, Paramount, Pico Rivera, Santa Fe Springs, Signal Hill, Sunset Beach, Whittier, Bell, Huntington Park, Los Ángeles, Maywood, Montebello, South Gate, South Pasadena, West Hollywood, Beverly Hills , Carson, Compton, Culver City, El Segundo, Gardena, Harbor City, Hawthorne, Hermosa Beach, Inglewood, Lawndale, Lomita, Lynwood, Malibu, Manhattan Beach, Marina Del Rey, Pacific Palisades, Palos Verdes Estates, Playa Del Rey, Redondo Playa, San Pedro, Santa Mónica, Topanga, Torrance, Venecia, Wilmington, Mission Hills
Condado de Ventura: Cañón Bell, Oak Park, Simi Valley
Condado de Orange: Anaheim, Brea, Buena Park, Cypress, Fullerton, Garden Grove, Huntington Beach, Stanton, Westminster, La Habra, Los Alamitos, Seal Beach
Condados de Riverside/San Bernardino: Bloomington, Calimesa, Chino, Chino Hills, Colton, Fontana, Grand Terrace, Highland, Loma Linda, Mentone, Montclair, Muscoy, Ontario, Rancho Cucamonga, Redlands, Rialto, Running Springs, San Bernardino, Upland, Yucaipa, Aguanga, Anza, Banning, Beaumont, Cabazon, Cherry Valley, Corona, East Hemet, Eastvale, French Valley, Hemet, Home Gardens, Jurupa Valley, Mead Valley, Menifee, Más no Valley, Mountain Center, Murrieta, Norco, Nuevo, Perris, Riverside, Temecula, Wildomar, Winchester, Woodcrest, Bermuda Dunes, Cathedral City, Coachella, Desert Center, Desert Hot Springs, Indian Wells, Indio, Indio Hills, Joshua Tree, La Quinta, Morongo Valley, Palm Desert, Palm Springs, Pioneertown, Rancho Mirage, Sky Valley, Thermal, Thousand Palms, Twentynine Palms, Vista Santa Rosa, Whitewater, Yucca Valley
Nuestras ADU de nueva construcción son todas construcciones "construidas con varillas". Sin casas prefabricadas, sin casas móviles. Usamos algunos procesos fuera del sitio para velocidad y control de calidad, pero la mayor parte de la construcción se realiza en el sitio.
Sí. Todo el trabajo que cae dentro del alcance de nuestro acuerdo de construcción viene con una garantía de 2 años. La garantía cubre los defectos estéticos que no se deban al uso y desgaste normal o al descuido o mantenimiento inadecuado de la propiedad por parte del propietario. Nuestro trabajo también incluye una garantía de 10 años contra cualquier defecto estructural que se pueda atribuir a una falta de nuestra parte para seguir las especificaciones y los planos aprobados.
Alquileres e Inversiones
Según la ley estatal, ninguna ADU recién construida se puede alquilar por menos de 30 días. Ninguna ciudad puede anular esta ley; de hecho, parte del proceso de obtención de permisos es un convenio que debe firmar aceptando no usar la ADU como un alquiler a corto plazo con un plazo de menos de 30 días. Lo que tu podemos Sin embargo, lo que debe hacer es trasladar su residencia principal a la ADU y usar la unidad de vivienda principal preexistente como un alquiler a corto plazo, suponiendo que ninguna otra ley o regla prohíba su uso como tal.
Sí. La ley estatal le permite construir hasta dos ADU en una propiedad zonificada multifamiliar existente con una vivienda multifamiliar ya construida en ella. Esto incluye propiedades dúplex, tríplex y cuádruple, así como complejos más grandes.
Las ADU deben cumplir con todos los demás requisitos aplicables. Una nueva estructura independiente debe tener una altura máxima de 16 pies con al menos 4 pies de separación de los límites de la propiedad trasera o lateral.
Si la propiedad ya tiene estructuras accesorias, puede convertir una de ellos en una ADU por cada Digital XNUMXk unidades de vivienda en la propiedad. Los ejemplos incluyen garajes, cocheras, cuartos de servicio, cuartos de máquinas, sótanos o áticos.
Algunas jurisdicciones solo permiten que se construya una ADU en la propiedad si el sitio solo tiene una casa unifamiliar, incluso si el sitio está zonificado para un dúplex u otra zonificación multifamiliar.
California se encuentra actualmente en un período de moratoria para los requisitos de ocupación del propietario en las ADU. Puede arrendar tanto la unidad de vivienda principal como la ADU hasta 2030.
Depende de dónde viva. El Proyecto de Ley 1482 de la Asamblea, aprobado en 2019, promulga leyes de protección de inquilinos y control de alquileres en todo el estado, pero las ordenanzas locales pueden reemplazar esa ley. En términos generales, una ADU completamente nueva completamente separada no caer bajo el control de alquiler a menos que esté reemplazando una ADU más antigua sujeta al control de alquiler. Por otro lado, si la ADU está adjunta a una unidad de vivienda principal anterior a 1978, las leyes de control de alquileres podrían aplican.
Otras preguntas frecuentes
No necesariamente. Si está convirtiendo una estructura accesoria (como un garaje o cobertizo separado) o un espacio existente dentro de la unidad de vivienda principal, no se aplicarán cambios en los requisitos de estacionamiento. Incluso si derriba un garaje o cochera existente y lo reemplaza con una ADU, esto no cambia sus requisitos de estacionamiento.
Además, si la propiedad está ubicada a menos de media milla del transporte público, no necesita capacidad de estacionamiento adicional. Finalmente, no se necesita estacionamiento adicional si agrega un JADU.
Sin embargo, si no se aplica ninguna de estas exenciones, es posible que se enfrente a cambios en la capacidad de estacionamiento requerida para la propiedad. La regla es un espacio de estacionamiento por unidad. or por habitación, el número que sea menor.
En la mayoría de los casos, no necesita ejecutar nuevos servicios públicos o medidores. Dentro de su propia propiedad privada, puede conectar los servicios públicos "detrás de la acera". Si desea rastrear el uso de servicios públicos por separado de la unidad de vivienda principal, podemos instalar un submedidor adicional, a un costo mínimo, que rastreará el consumo de electricidad, agua y gas de la ADU, que puede usar para facturar a los inquilinos y ocupantes o simplemente mantenga un registro.
Si su propiedad tiene un sistema séptico en lugar de un sistema de alcantarillado, recomendamos una fase adicional antes de la "Fase 1" normal de la propiedad. En esta “Fase 0”, mapeamos su sistema para determinar su capacidad. Agregar una ADU puede hacer que el sistema séptico actual supere su capacidad; puede ser necesario un nuevo sistema. Queremos asegurarnos de tener en cuenta este costo al estimar el costo total del proyecto.
Las asociaciones de propietarios (HOA) y los convenios, condiciones y restricciones (CC&R) no pueden "prohibir razonablemente" que un miembro agregue una ADU o JADU. Pero eso no significa que no puedan ralentizar el proceso, encarecerlo e incluso descarrilarlo por completo si no se aborda con cuidado.
Algunas ciudades y jurisdicciones requieren que una ADU coincida con las características arquitectónicas de la unidad de vivienda principal. Si dichas restricciones se aplican a usted, necesitaremos cotizar en nuestra estimación el costo para cumplir con esas restricciones.
Si vive dentro de una HOA, preparamos un plan de viabilidad, incluidos los planos de planta, el plano del sitio y las elevaciones, que abordan específicamente los convenios requeridos por la ciudad o la HOA. Esto puede satisfacer la HOA. De lo contrario, es posible que deba presentar planos de construcción completos. Recomendamos buscar los permisos y la aprobación de la HOA al mismo tiempo, para que se puedan incorporar los comentarios a ambos antes de que avancemos demasiado en el camino del proyecto.
Si vive en una unidad de vivienda independiente dentro de una asociación de condominios, se complica rápidamente. La parcela está técnicamente dividida en zonas para unidades de vivienda multifamiliar, por lo que se aplican esas reglas... pero usted no es el único propietario de la propiedad. Los propietarios de condominios suelen ser dueños del interior de su unidad, pero el exterior puede considerarse un "área común".
El área donde se quiere construir la ADU puede ser parte de un área común, mantenida conjuntamente por todos los vecinos a través de sus cuotas de asociación. Es posible que tengan un problema con la instalación de una ADU en la propiedad compartida para su beneficio exclusivo. Obtener la aprobación de la asociación puede ser un asunto complicado. Vale la pena intentarlo, pero prepárese para una diplomacia seria para lograr que la asociación de condominios apruebe dicho plan.
Si no hay paneles solares en la unidad de vivienda principal, todas las ADU de nueva construcción deben estar equipadas con paneles solares. El tamaño mínimo del sistema a considerar es de alrededor de 1.44 KW, a partir de unos $10,000 26. Los paneles solares actualmente califican para un crédito fiscal federal del 2023 %, pero en 22 el crédito será del 0 % y luego del 2024 % para XNUMX.
Tradicionalmente, una ADU se puede alquilar, pero no se puede vender por separado de la vivienda. Sin embargo, desde 2022, el Proyecto de Ley del Senado (SB) 9 ha abierto una ventana para que sea posible.
La SB 9 facilitó la división de lotes, siempre que cada lote resultante no tenga menos del 40% del tamaño original y al menos 1,200 pies cuadrados (se aplican otras restricciones, pero esas son las dos primeras grandes).
Si divide con éxito su lote según esta disposición, con la unidad de vivienda principal en una parcela y la ADU en otra, la ADU se convierte en la unidad de vivienda principal en una de las parcelas, y la parcela se puede vender por separado, incluida la ADU.
Sí, por razones de seguridad contra incendios, a su ADU se le asignará una dirección separada. De esa manera, en caso de incendio, el departamento de bomberos sabe exactamente dónde enviar a los bomberos.
Sí, lo más probable es que lo haga, ya que aumenta el valor de la propiedad. El tasador del condado realizará lo que se conoce como una "evaluación combinada". El valor del terreno y de la unidad de vivienda principal permanece igual, mientras que el valor de la ADU se tasa y se agrega al valor de la propiedad. Una vez que se establezca el nuevo valor, se evaluarán los impuestos sobre la propiedad en función de este nuevo valor.
El nuevo proceso de evaluación toma alrededor de un año y utiliza "factores de costo" estandarizados recopilados por el estado, que tienen en cuenta factores como espacio habitable, garajes, servicios, etc. Las mejoras pueden establecerse en "valor mayorista", es decir, el costo de los materiales al por mayor. En otras palabras, mucho menos de lo que realmente cuesta construir la ADU. La mayoría de los propietarios ven que sus facturas de impuestos a la propiedad aumentan entre $1,000 y $2,000.
Más probable es que sí. Solía ser difícil obtener permisos para ADU en una zona costera, pero se ha vuelto mucho más común. Sin embargo, el proceso puede llevar más tiempo. Es posible que necesite la aprobación de un Programa Costero Local (LCP), una organización a nivel de ciudad encargada de manejar proyectos de la Comisión Costera de bajo impacto. Los LCP se han vuelto más tolerantes con las ADU, pero es posible que enfrente requisitos más estrictos en función de las zonas de superposición de laderas, el tamaño de la parte superior de los acantilados y la interfaz urbana salvaje.
Si desea construir una nueva ADU en una propiedad que ya tiene una ADU o JADU no permitida (es decir, "con derechos adquiridos"), es posible que deba considerar los problemas de permisos para la ADU con derechos adquiridos. Piense en ello como algo similar a poner en cumplimiento una adición no permitida.
Es posible que deba elaborar un plano para la estructura existente, enviar el plano a la ciudad para que lo revisen, abrir los muros para que la ciudad los inspeccione, abordar cualquier problema estructural que impida el cumplimiento y pagar los permisos. El proceso puede costar varios miles de dólares, y cualquier inquilino en la ADU no permitida probablemente tendrá que desalojar mientras se lleva a cabo el proceso.
Considere el proceso de gestión de proyectos de cualquier contratista que esté considerando. ¿Cuánta transparencia y visibilidad le permite a usted, como propietario? ¿El contratista utiliza tecnología para agilizar la comunicación, la gestión del proyecto y el proceso de pago? Elija un contratista con buena reputación, con quien disfrute trabajar, comparta su entusiasmo por su visión y aporte algo para agregar valor al proyecto.
¿Quieres iniciar la conversación? ¡Nunca es demasiado temprano! ¡Comuníquese con GoADU ahora para hablar sobre la construcción de la ADU perfecta para agregar valor, función e ingresos a su propiedad en el área de Los Ángeles!
